400 тысяч за квадратный метр

Американская корпорация Morgan Stanley приценивается к новосибирской торговой недвижимости. О переговорах этой компании с владельцами ТРЦ «Аура» заявляют источники на местном рынке и пишут федеральные СМИ, называя даже сумму будущей сделки, но в компании «Ренейссанс Девелопмент», которой принадлежит этот объект, его продажу пока отрицают. Корреспондент НГС.БИЗНЕС сравнил сумму возможной продажи «Ауры» с другими сделками и оценил, сколько стоят другие самые крупные новосибирские ТЦ.

Справка: Международная финансовая корпорация Morgan Stanley создана в 1935 году; сегодня ее активы оцениваются в $750 млрд. В 2011 году группа заработала $32,4 млрд, из которых $4,2 млрд смогли получить акционеры. С 1966 года в составе группы работает подразделение по управлению недвижимостью, которому сегодня принадлежит активов на $36 млрд.

О якобы готовящейся продаже «Ауры» пишет газета «Коммерсантъ», ссылаясь на «участников рынка». Так, например, генеральный директор новосибирского представительства компании NAI Bekar Владислав Офицеров считает, что ТРЦ будет продан уже в первом полугодии. Официального подтверждения, правда, эта информация не получила. В Morgan Stanley эту ситуацию вообще никак не комментируют, а Renaissance Development и вовсе отрицает готовящуюся продажу. Однако так происходит практически всегда, пока стороны не договорятся обо всех деталях окончательно и не подпишут документы.

И сумма, и сама перспектива сделки выглядят вполне реалистично. В начале прошлого года Morgan Stanley приобрел один из крупнейших ТРЦ Санкт-Петербурга за $1,1 млрд, заплатив за 1 кв. м этого объекта $5,7 тыс. (171 тыс. руб.). То есть разница в оценке торговой недвижимости оказалась даже ниже, чем разница в зарплатах (по усредненным данным баз вакансий, которые приводит Яндекс, средняя предлагаемая зарплата в Санкт-Петербурге составляет 33 тыс., а в Новосибирске — 27 тыс. руб., т.е. на 22 % ниже). И уже совсем недавно Morgan Stanley объявил о покупке московского ТРЦ «Метрополис» (200 тыс. кв. м) за $1,9 млрд ($9,5 тыс. за кв. м). На этом фоне приобретение ценного актива в Сибири выглядит вполне естественно.

Сдаваемая в аренду площадь «Ауры» составляет 62 тыс. кв. м, т.е. рабочий «квадрат» инвесторы оценили в $12,6 тыс. (около 390 тыс. руб.). Почти по такой же ставке (400 тыс. руб. за 1 кв. м) купила на пике цен группа «Новые торговые системы» помещение магазина «Сибирский каравай» на пл. Калинина в начале 2008 года. В начале этого года НТС продала это помещение «практически за такую же цену», говорит директор по корпоративному управлению НТС Александр Агеев.

«Аура» была открыта в марте 2011 года, став самым крупным торговым объектом Новосибирска по общей площади здания 150 тыс. кв. м (при этом уступая «МЕГЕ» по торговой площади).

«Ренейссанс Девелопмент» потратила на строительство ТРЦ более $200 млн (порядка 6 млрд руб.), так что, если сделка с Morgan Stanley состоится на обозначенных выше условиях, то турецкая компания заработает на этом проекте 17,2 млрд руб., не считая тех доходов, которые «Ренейссанс» уже успела получить.

Директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева говорит, что сегодня для помещений коммерческого назначения в центре Новосибирска соотношение продажной цены и цены аренды (валовый рентный мультипликатор) позволяет вернуть деньги не ранее чем за 9 лет.

Если предположить, что «Аура» покупается именно с этим горизонтом возврата денег, то получается, что сейчас ТРЦ приносит порядка 2,6 млрд руб. прибыли в год.

Morgan Stanley — самый крупный, но не единственный иностранный инвестор, который захотел вложиться в торговые объекты Сибири. Так, в начале этого года было объявлено, что инвестиционная компания ELQ Investors II Ltd. (Лондон) приобрела 28 % акций компании, которой принадлежит крупнейший ТРК Красноярска «Планета». Вообще, российский рынок коммерческой недвижимости переживает настоящий бум, считают в компании Jones Lang LaSalle (один из крупнейших брокеров). Как сказано в прогнозном отчете компании на 2013 год, объем ввода качественных торговых площадей в 2013 году может достичь максимального уровня за всю историю рынка и перешагнуть отметку в 2 млн кв. м. Этот показатель на 46 % превышает результат прошлого года (1,58 млн кв. м) и почти на 17 % — прежний рекорд, зафиксированный в 2008 году. Если сделка между Morgan Stanley и «Ренейссансом» состоится, то именно на нее будут ориентироваться и другие потенциальные покупатели.

Таким образом, взяв за основание цену в 156 тыс. руб. за кв. м, можно оценить, сколько могут стоить другие крупные объекты Новосибирска. За «МЕГУ», например, придется выложить больше 20 млрд руб.

(правда, реальная цена может быть даже выше, поскольку в этом ТЦ существенно больше полезная арендная площадь). Следом примерно с одинаковой площадью идут «Сибирский Молл» и «Ройял Парк» — 10,5 млрд руб., замыкает пятерку лидеров торговая часть многофункционального комплекса «Сан Сити» — 7 млрд руб. Впрочем, это очень ориентировочные цифры, поскольку у каждого из объектов есть свои плюсы и минусы, оценивать которые предстоит уже покупателю.

Как отмечает начальник департамента торговых центров компании Jones Lang LaSalle Татьяна Ключинская, в городах-миллионниках (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) результат 2013 года ожидается одним из наименьших за историю рынка, поскольку многие мегаполисы уже обеспечены торговыми площадями лучше, чем Москва. Например, в Новосибирске сегодня единственным крупным торговым объектом, который теоретически может быть введен в этом году, может стать торгово-выставочный центр «Калейдоскоп на Маркса». Понятно, что в этих условиях быстро выйти на региональный рынок можно, только купив здесь какой-то готовый объект.

Стас Соколов

Фото Анны Золотовой (1), автора (2), Татьяны Кривенко (3)