ЦУМ и ГУМ уходят с молотка

Новосибирский арбитраж постановил продать на торгах здание ЦУМа на пр. Димитрова площадью 12 674 кв. м и земельный участок под ним. Объекты будут выставлены на торги исходя из совокупной стоимости около 747,7 млн руб., говорится в решении суда. Также на продажу предлагаются акции ОАО «ГУМ», заложенные в 2007 году Банку УРАЛСИБ, исходя из совокупной стоимости в 1,235 млрд руб. Корреспонденты НГС.БИЗНЕС выяснили, сколько на самом деле стоят советские дворцы торговли.

Группа «ЦУМ» состоит из двух основных активов — собственно ЦУМа «Новосибирск» площадью 12,5 тыс. кв. м на пр. Димитрова и ГУМа на пл. Маркса. В группу входят юрлица «ЦУМ Элит», «ЦУМ Электробыт» и др., каждое из юрлиц специализируется на торговле различными категориями товаров и другой деятельности. Имущество ЦУМа, согласно материалам суда, принадлежит ЗАО «СИИНТО».

Основной владелец группы «ЦУМ» — Юрий Глазычев, его партнером является Владимир Ефименко. В начале 2008 года входящая в группу компания «Силуэт-Н» заняла 1,2 млрд руб. в Банке УРАЛСИБ с целью покупки магазина ГУМ на муниципальном аукционе.

Заем был выдан под 14,5 % годовых до 2014 года. В середине 2010-го из-за неуплаты текущих взносов УРАЛСИБ потребовал погасить кредит досрочно. Осенью прошлого года арбитражный суд Новосибирской области принял к рассмотрению иски ОАО «УРАЛСИБ» к структурам новосибирской группы компаний «ЦУМ» Юрия Глазычева. Общая сумма требований банка превысила 3,3 млрд руб.

На суде представитель владельцев ГУМа возражал против установленной цены залога, «считая, что в настоящий момент его стоимость выше». Начальную продажную цену имущества, согласившись с оценщиками из компании «Ассоль», суд определил в 1,2 млрд руб. СИИНТО настаивало на цене в 1,7 мдрд руб. «У нас есть время, чтобы добиться пересмотра цены», — сообщил Юрий Глазычев корреспонденту НГС.БИЗНЕС. По его словам, лоты будут распродаваться на этапе процедуры конкурсного производства, которая может быть введена после окончания процедуры наблюдения, а значит, есть время, чтобы изменить оценку.

«Что касается акций ОАО «ГУМ» — то это не более чем бумажки, на балансе ОАО уже давно не числится никакой недвижимости», — рассказали корреспонденту НГС.БИЗНЕС игроки рынка недвижимости, знакомые с обстоятельствами дела.

Летом ГУМ сменил владельцев. «Долю бывшего владельца Владимира Ефименко выкупила группа инвесторов, в которую, помимо меня, также входит Сергей Кальченко и другие лица», — сообщил НГС.БИЗНЕС Дмитрий Башмаков, новосибирский предприниматель, специализирующийся на инвестициях в рынок недвижимости. Тем не менее Юрий Глазычев, по его словам, остается миноритарным акционером с «незначительной долей акций». Дмитрий Башмаков пояснил, что приобретал у прежнего собственника не акции ОАО «ГУМ», а юрлица, которые владеют площадями в торговом центре. Слова Дмитрия Башмакова также подтвердили и другие игроки рынка недвижимости.

В планах новых собственников — «навести порядок с ГУМом». Дмитрий Башмаков рассказал, что новым собственникам в наследство от прежних владельцев достались долги по налогам, коммунальным платежам, неработающее оборудование. «Чего ни коснись — везде разруха», — подытожил он. «Представьте, из четырех трансформаторов три не работают, платежи с арендаторами проводились в черную, и это лишь малая часть проблем», — перечислил предприниматель.

Сейчас, по его словам, в ГУМе проводится реконцепция, идет модернизация здания, меняется состав арендаторов. ГУМ, по наблюдению Дмитрия Башмакова, находится в чрезвычайно конкурентной среде со стороны расположенных по соседству торговых центров (рядом расположены МФЦ «Сан Сити», ТЦ «Подсолнух», «Александровский», «Гранит» и другие. — К.М., Я.Я.) однако рыночные возможности для объекта существуют. «Надеюсь, что в обозримой перспективе торговый центр сможет занять достойное место», — добавил он.

Предприниматели рассчитывают выкупить долг УРАЛСИБа и «навести порядок в ЦУМе». Поэтому сейчас, по словам Дмитрия Башмакова, группа инвесторов ведет переговоры с УРАЛСИБом с целью приобретения долга. Это интересный объект, очень перспективный, есть возможность как реконцепции, так и создания нового торгового центра. Город достоин, чтобы на месте ЦУМа находился торговый центр, отвечающий всем современным требованиям, уточнил г-н Башмаков. В УРАЛСИБе не стали отвечать на вопрос НГС.БИЗНЕС.

Опрошенные нами эксперты уверены, что основную ценность представляет не столько здание ЦУМа, сколько земля, которая находится под ним.

По оценкам владельца компании «Назаров и партнеры» Александра Назарова, цена 58,9 тыс. руб. за кв. м (12,7 тыс. кв. м почти за 750 млн руб.) — вполне разумная для ЦУМа, с учетом, что в стоимость лота входит земля. «Гектар земли в центре города с подведенными коммуникациями, с техническими условиями для расширения и так далее, вполне может стоить 200 млн руб., — говорит он. — Даже цена в 300 млн руб. для такой земли не является заоблачной». Перспективу сноса здания ЦУМа г-н Назаров считает вероятной и объясняет это устаревшей планировкой здания. «Там третий этаж почти мертвый, нет санузлов на этажах, может быть, это проблема управляющей компании и в умелых руках ЦУМ станет популярным у населения, но если есть возможность перестроить здание, то не стоит ею пренебрегать», — резюмирует эксперт.