«Галерея Новосибирск»: эффект Ротенберга

Открытие крупнейшего в Новосибирске ТРЦ «Галерея» площадью 134 тыс. кв. м намечено на конец этого года. Девелоперы, вложив в проект более 6 млрд руб., намерены поразить горожан не только наличием именитых брендов, но и масштабом. Аналитики предсказывают скорую смерть расположенным по соседству небольшим магазинам и общепиту, но малые предприниматели не намерены сдаваться без боя — даже рядом со слонами могут обитать мыши, напоминают они.

Справка: «Галерея Новосибирск» — торговый центр в районе Центрального рынка, площадью 134 тыс. кв. м. Площадь земельного участка — 2,9 га. Предполагаемая посещаемость — 30 тыс. чел. в сутки. В аренду предлагаются помещения от 30 до 400 кв. м. Все договоры заключаются на срок от 3 лет. Инвестиции в проект составят не менее 6,25 млрд руб. Девелопер проекта — «ТПС Недвижимость». В портфеле компании около 1 млн кв. м недвижимости, в том числе действующие ТРЦ «Галерея Краснодар», «Моремолл» в Сочи и Ocean Plaza в Киеве. Совладелец компании — друг президента Путина Аркадий Ротенберг. После ввода санкций со стороны США и стран Евросоюза вышел из состава учредителей. (Данные «ТПС Недвижимость» и DSO Consulting)

«Галерея Новосибирск» строится напротив Центрального рынка, рядом со станцией метро «Сибирская». Девелопер — компания «ТПС Недвижимость», одним из совладельцев которой до последнего времени был Аркадий Ротенберг — российский миллиардер, друг президента России Владимира Путина, с которым вместе занимался дзюдо и самбо в одной ленинградской секции. Forbes еще в 2012 году оценил его состояние в 1 млрд долл. У Ротенберга разносторонние интересы в бизнесе, начиная от банков (доля в банке «Северный морской путь») до нефтегазовой отрасли.

После объявления санкций со стороны США и странам Евросоюза в отношении РФ Ротенберг вышел из числа акционеров целого ряда своих активов – в том числе и «ТПС Недвижимости». К слову, какой именно была доля Ротенберга в девелоперской компании, не известно.

В годовом отчете за 2013 год «ТПС Недвижимость» говорится о растущих рисках — в частности, о том, что у компании могут возникнуть затруднения с доступом к международным рынкам капитала и экспортным рынкам. Но менеджмент компании недооценил серьезность ситуации — так, в сентябре финансовая полиция Италии арестовала принадлежащую Ротенбергу недвижимость — апартаменты и виллу в Кальяри, виллу в Тарквинии, две виллы в Арзакене и отель класса люкс Berg Luxury в центре Рима.

Год назад «ТПС Недвижимость» обсуждала условия с российскими и зарубежными сетями, в числе которых H&M, GAP, Smyk, Mothercare, Adidas kids, Orby, ELC, Terranova, Mango, O'Stin, Henderson, Mondial, Baldinini, Lady&Gentleman CITY, Levi's, Prenatal. Какие именно из сетей стали арендаторами и по каким ставкам подписаны договоры — неизвестно, на запрос редакции НГС.БИЗНЕС компания не ответила.

Исполнительный директор Rolband & Partners Александр Астахов прогнозирует арендные ставки в «Галерее» начиная от 600–800 руб. за 1 кв. м в месяц для якорных арендаторов и от 1,5 тыс. до 5–6 тыс. руб. для остальных.

Особенностью проекта, как сообщается на сайте компании, должна стать «зона ресторанов с панорамным видом на город общей площадью 4,5 тыс. кв. м». Среди арендаторов, по сообщениям компании, стали пивной ресторан «Ганс», «Чайхана» и KFC.

Ресторанная зона, которая откроется в «Галерее», по своим размерам превосходит зоны в самых крупных ТРЦ города — «МЕГА» и «Аура», — отмечает управляющий сети ресторанов авторской кухни «Рестораны Дениса Иванова» Артур Ганагин. По его мнению, это будет все же традиционный фудкорт — с общей обеденной зоной для всех посетителей. По словам ресторатора, открытие столь масштабного фудкорта сразу скажется на состоянии новосибирского рынка общепита. Больше всего, предполагает он, пострадают заведения, расположенные в непосредственной близости от «Галереи», и персонал заведений вряд ли сможет что-либо противопоставить такому событию. «Помню, как несколько лет назад мы вместе с сотрудниками кафе Шоколатте — небольшого кафе у Дома офицеров, которым я занимался — пытались нивелировать негативный эффект от открытия «Ройял Парка». Мы приложили все усилия, но предотвратить падение посещаемости не смогли», — сетует он.

«Торговый объект такой площади действует на покупательские потоки как магнит», — продолжает мысль Ганагина экс-директор по развитию кафе «Штолле» в Доме офицеров Светлана Албаут. Правда, по ее словам, у небольших заведений общепита, расположенных даже в непосредственной близости от подобных ТРЦ, все-таки есть возможности для увеличения оборотов бизнеса. Например, стоит расширить предложение для корпоративного сектора, а также развивать доставку еды на дом — спрос на эту услугу стабильно высокий, считает она.

В числе пострадавших от открытия «Галереи» могут оказаться арендаторы вещевых павильонов Центрального рынка, прогнозирует Александр Астахов. «Их главным козырем являются невысокие цены на одежду, но каждая сезонная распродажа в «Галерее» будет приводить к стагнации продаж, — поясняет он. —

К тому же, когда скидки достигают 50 % и более, известные одежные бренды становятся доступными даже для очень небогатых покупателей — вместо рынка они отправятся в ТРЦ».

Глава союза предпринимателей Заельцовского района Новосибирска Виктор Мокровицкий считает опасность открытия нового ТРЦ для небольших магазинов надуманной. В доказательство своих слов предприниматель приводит пример ТЦ «Европа», расположенного через дорогу от «Ройял Парка». «С момента открытия «Ройял Парка» аналитики всех мастей предсказывали «Европе» неминуемую и скорую гибель. Но как видите, торговый комплекс прекрасно работает, востребован у покупателей и арендаторов». И подобных примеров, по его словам, в городе немало. «Магазины у дома, небольшие предприятия сферы услуг отлично работают буквально под боком у торговых гигантов, у них стабильный поток клиентов и прибыль, — рассуждает он. — Покупатель далеко не всегда готов жертвовать своим временем, заезжать на парковку, отправляться с тележкой в гипермаркет, а затем выстаивать очередь в кассу».

Несмотря на безупречное местоположение, продуманную концепцию, наличие звездных арендаторов, окупаемость комплекса составит не менее 10–12 лет, убежден заместитель генерального директора ЗАО «Строитель» Эдуард Ляхов.

Цифра учитывает дисконтирование денежного потока, регулярные выплаты по кредитам и налоговую нагрузку, а также приблизительную стоимость земельного участка, которая была высокой даже для новосибирского рынка, добавляет он. Впрочем, подобные сроки Ляхов называет вполне приемлемыми — для европейских инвесторов подобные показатели являются привлекательными, полагает он.

Яна Янушкевич
Фото kremlin.ru (1), Александра Ощепкова (2)