ТЦ на миллиард

Собственники ТЦ «Гранд Сити Сибирь» на территории завода им. Кузьмина на ул. Станционной решили избавиться от непрофильного актива и выставили его на продажу за 1 млрд руб. Продавец уверяет, что знает способ, как сделать востребованными огромные площади на лишенной жилья окраинной промзоне. Но эксперты пессимистичны — чтобы продать столь крупный объект единым пулом, потребуется не один год, к тому же, в Новосибирске нет инвесторов, готовых выложить такую сумму за неработающий торговый комплекс.

Справка: Общая площадь ТЦ «Гранд Сити» — порядка 45,4 тыс. кв. м, в том числе полезной площади 43,7 тыс. кв. м. Территория земельного участка — 19,4 тыс. кв. м. Ранее основной владелец торгового центра и компании «Эстар» Вадим Варшавский говорил СМИ, что инвестиции в новосибирский «Гранд Сити» составили около 1,5 млрд руб., 30 % из которых были собственные средства, остальное — банковские кредиты.

Торговый центр «Гранд Сити» выставлен на продажу за 1 млрд руб., брокером является компания Nazarov&Partners, сообщил НГС.БИЗНЕС Александр Назаров. Собственником здания, по его словам, является ООО «Торгово-развлекательный центр — ГСС». По данным «СПАРК-Интерфакс», компания учреждена в мае 2013 года с уставным капиталом 10 млн руб., учредитель — московское ООО «ЭстейтБизнесКонсалт», учредителем 99 % которого является «Промет-Инвест». Учредитель последнего — ОАО «Московская пpомышленная компания». По данным из отчетности компании на 2012 год, владельцами этого ОАО являются Вадим Литвин (17,5 %), а также Юрий Устругов, Виктор Шевяков и Олег Горбачев (по 19,03 %).

Торговому центру «Гранд Сити» не везло с самого начала: ТЦ был сдан в эксплуатацию в ноябре 2008 года, в момент падения рынка. В результате управляющие не смогли справиться с задачей сформировать пул арендаторов на весь комплекс. Основной якорный арендатор, «Мосмарт», съехал спустя два месяца после открытия, а в июле 2009 года ТЦ и вовсе закрылся. С марта 2010 года формальный собственник торгового комплекса, ООО «Гранд Сити-Сибирь», находился в конкурсном производстве, его долг, судя по документам арбитража составлял 2,76 млрд руб. В 2011 году ТЦ продан на конкурсных торгах. По данным газеты «Ведомости», «Гранд Сити» купили структуры «Металлсервис групп», владеющие заводом им. Кузьмина.

Фактически торговый центр принадлежит тем же собственникам, что и завод им. Кузьмина, подтвердил Назаров, отказавшись назвать конечных бенефициаров. Директором ООО «Торгово-развлекательный центр-ГСС», согласно базе «СПАРК-Интерфакс», является Юрий Корх.

Брокер уверен, что у объекта есть перспективы стать востребованным на новосибирском рынке, несмотря на «довольно специфическое местоположение»: ТЦ расположен внутри промышленной зоны, вдали от жилых микрорайонов, и стабильного потока покупателей в виде местных жителей близлежащих домов нет, признает он. Но можно нивелировать и эти минусы, уверяет брокер, — так, можно предложить покупателям монокатегорийный торговый центр, где будет представлена разнообразная линейка какой-либо одной категории товаров, тогда покупатели потянутся со всего города.

Назаров сообщил, что к нему «неоднократно обращались ритейлеры, заинтересованные в аренде площадей от 1 тыс. кв. м и более, но ни в одном из действующих торговых центров города найти подобный объем площадей не представляется возможным — все занято». Окупаемость объекта будет приемлемая даже в случае сдачи в аренду площадей по самым низким ставкам, около 200–300 руб. за кв. м, подсчитал Назаров.

Печальный имидж промзоны и соседства с заводом им. Кузьмина изменится после сдачи в эксплуатацию строящегося аквапарка, а также завершения строительства микрорайона «Ясный берег» (расположен на берегу Оби). В случае продажи объекта брокеры готовы разработать концепцию и укомплектовать ТЦ арендаторами, посулил эксперт.

«Шансы нивелировать многочисленные минусы объекта (ТЦ «Гранд Сити». — Я.Я.), даже неудачное местоположение, действительно существуют, но для этого потребуются титанические усилия целой команды», — признает директор RID Analytics Елена Ермолаева. Можно разработать концепцию и сделать объект доходным, но это потребует немало времени и сил. Поэтому, по ее мнению, владельцам стоило бы сначала попытаться реанимировать торговый комплекс, сделать его действующим и только после этого уже выставлять на продажу.

«А планы и перспективы, которые изложены на бумаге или в головах собственников или консультантов, не стоят ничего, поэтому реальная стоимость "Гранд Сити Сибирь" как торгового объекта на сегодняшний день — ноль рублей ноль копеек», — категорична Ермолаева.

Она отмечает, что инвестору, который заинтересован в возврате вложенных средств, гораздо проще приобрести один из многочисленных торговых центров, которые существуют не один год на рынке и укомплектованы арендаторами хотя бы частично. Владельцы некоторых из них публикуют объявления о продаже объектов, а некоторые — как, скажем, объекты компании «Труд», продаются перманентно (по данным официального сайта компании «Труд», на продажу выставлены комплексы «Москва», «Флагман», «Димитровский», «Зеленые купола», «Манхэттен», «Спарта», торгово-выставочный павильон у метро «Гагаринская», земельный участок площадью 41,2 га по ул. Большевистская).

Ситуацию усугубляет спад в экономике — во-первых, новосибирским инвесторам сложно найти такой объем свободных средств, а во-вторых, с началом спада количество объектов, выставленных на продажу, существенно возросло. Многие собственники готовы идти на серьезные уступки — так что есть из чего выбирать, добавляет она.

Всего на портале НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ по запросу «отдельно стоящее здание» в секторе коммерческой недвижимости предлагается 151 объект, однако на 12 мая «Гранд Сити» оказался самым дорогим объектом в городе.

Среди других наиболее крупных лотов — торгово-развлекательный комплекс на ул. Толмачевской площадью 20 тыс. кв. м за 970 млн руб. (по 48,5 тыс. руб. за кв. м), складские и производственные помещения площадью 28 тыс. кв. м на Оловокомбинате за 900 млн руб. (по 32,1 тыс. руб. за кв. м), складской комплекс на ул. Станционной площадью 40 тыс. кв. м — за 680 млн руб. (по 17 тыс. руб. за кв. м).

Яна Янушкевич
Фото Алены Балгеймер