Олег Харченко: «Снижение цен не стимулирует спрос»

Январский мониторинг компании RID Analytics выявил снижение средних цен на вторичное жилье во всех районах города на 2,9–4,5 %. Пока аналитики фиксируют рекордное падение, агентства недвижимости в ожидании спроса предлагают не покупать жилье, а менять. Забытая практика девяностых годов вернулась — зафиксировано растущее количество сделок по мене квартир. Подробности обменных операций корреспондент НГС.БИЗНЕС обсуждала с генеральным директором Центрального Агентства Недвижимости Олегом Харченко.

Справка: Олег Харченко родился в Новосибирске. Окончил Новосибирскую государственную академию водного транспорта. В сфере недвижимости работает с 1997 года. Является основателем и генеральным директором ОАО «Центральное Агентство Недвижимости». Компания успешно работает с 1999 года. На сегодняшний день Центральное Агентство Недвижимости представлено в Новосибирске 24 отделениями. Доля на рынке риэлторских услуг составляет порядка 20 %.

Почему агентства недвижимости стали более активно заниматься обменом? По какой причине не так эффективно работает прежняя схема сделок — продажа с последующей покупкой?

Под меной и обменом подразумеваются разные операции. В случае мены один объект меняют на другой, а обмен совершается через покупку и продажу. То есть, по сути, условия встречной покупки и встречного приобретения — это и есть обмен. В ситуации мены предполагается доплата, причем выраженная как деньгами, так и другими объектами, например дачей или автомобилем. Когда с кредитами стало сложно, люди стали искать способы натурального не денежного расчета, поэтому выбирают мену.

Какой процент сделок сейчас приходится на операции по мене?

Количество таких сделок увеличилось, но они составляют не более 5 %. Дело здесь еще в и том, что мена — определенный риск для риэлторов. После того как риэлтор находит вариант, ряд граждан приходят к простому заключению — минимизировать расходы можно путем исключения из цепочки риэлтора. Поэтому приходится общаться в судах, хотя и это не решает проблем. У нашего агентства есть около десятка решений по таким сделкам, но их исполнение невозможно, поскольку ответчики не платежеспособны.

В чем плюсы и минусы мены?

В свое время такие операции, можно сказать, вымерли естественным путем, потому что они на порядок сложнее по части совпадения потребностей и возможностей. Если при продаже и последующей покупке владельцу квартиры достаточно получить денежный эквивалент и потом он может выбрать любой вариант на рынке, то в ситуации мены важно, чтобы обеим сторонам понравились предлагаемые объекты и устроил размер доплаты. Еще одной причиной, создающей дополнительные сложности, является то, что при мене состав собственников квартир не меняется, тогда как зачастую люди хотят разъехаться и переоформить недвижимость. Но операция мены более безопасна, поскольку в случае расторжения сделки вы получите то, что имели раньше, то есть свой объект. А если квартира была куплена, вернуть деньги сложнее.

Влияет ли стоимость объекта, в некоторых случаях завышенная, на блокирование отношений продавца и покупателя?

Люди привыкли к старым ценам, поэтому риэлторам приходится много работать, чтобы убедить собственников сделать переоценку своих активов. Мы заметили, что снижение цен на новосибирском рынке в большей степени продиктовано работой агентств недвижимости. Но, судя по нашим объектам, это не стимулирует спрос. Сейчас можно купить хрущевку на Затулинке или Юбилейном жилмассиве в пределах 1,4 млн рублей, тогда как раньше средняя цена составляла 1,6–1,65 млн рублей. По ряду направлений, в частности в сегменте нового жилья и жилья улучшенной планировки, такой отрицательной динамики не наблюдается. Есть рынки, где активность риэлторов ниже, например, в городе Обь и области, поэтому цены там практически не изменились и сопоставимы со стоимостью некоторых малоликвидных городских объектов.

Снижение цен не способствует быстрой реализации недвижимости, а значит, происходит затоваривание рынка. Объекты начинают конкурировать друг с другом и цены снижаются еще больше. Если открыть журналы по недвижимости, мы увидим, что разница между стоимостью примерно одинаковых квартир может составлять до 50 %. Раньше такого растяжения ценовой вилки не было.

Как определяется размер доплаты?

Цена важна, если вы собираетесь выручить деньги и инвестировать их вне квартиры — не в жилье, а скажем, в автомобиль или бизнес. А когда речь идет об обмене, важно не то, сколько стоит ваша квартира и выбранный взамен вариант, а разница между их ценами. И основная цель сторон сделки — минимизировать эту разницу или увеличить.

Например, у меня есть трехкомнатная квартира, я хочу двухкомнатную и чтобы на машину осталось. Как в этом случае определяется размер доплаты?

Объект вносится в базу данных, для выяснения его особенностей выезжает агент, который дает рекомендации, как с минимальными затратами повысить ликвидность. Важно понять, какой из двух параметров для вас более статичный — двухкомнатная квартира или сумма наличных. Исходя из этого, подбор вариантов будет ориентирован или на размер и скорость получения нужной вам суммы доплаты, или на параметры желаемой двухкомнатной квартиры.

Каковы сроки подобных сделок, насколько текущее положение рынка увеличило время совершения средней операции?

Время экспозиции — от трех до шести месяцев. Причем, если мы говорим о многокомнатных типовых квартирах, сроки будут увеличиваться. Очень сложно поменять четырех- и пятикомнатные квартиры в панельных домах с кухней в семь квадратных метров, поэтому здесь срок экспозиции будет вырастать в 2–3 раза.

Как долго обменные операции будут актуальными?

Переход от товарно-денежных отношений к натуральным — неестественная ситуация для экономики. Это характерно для малоразвитых стран или на время кризисных явлений. Поэтому со стабилизацией экономики ситуация изменится. Если ипотека немного наладится, рынок недвижимости оживет.

Используется ли ипотека при обмене, насколько часто?

Когда меняем квартиры одним договором, использовать ипотеку невозможно, потому что должен быть договор купли-продажи. Поэтому ипотека работает только при обмене, и от нее сильно зависит рынок — один ипотечник провоцирует много косвенных сделок. Банк дает деньги, а когда они запущены, после первой сделки может совершиться еще пять, но уже без участия ипотечника.

Политика комиссионных агентства при обменных операциях отличается от обычной схемы?

В случае мены комиссия агентства будет распределена между двумя участниками сделки — каждый из них оплатит сумму в размере 2 % от стоимости встречного объекта. При обмене ставка выше практически в два раза — каждый платит в районе 4 %. Думаю, что будущее рынка в распределении таких операций, в том числе при купле-продаже. Это дает меньшую нагрузку на плечи покупателя.

Елена Сафронова