Надули пузырь: новосибирцы набрали квартир в кредит — Центробанк заявил, что это грозит кризисом

Ипотечный кредитный портфель жителей Новосибирской области за год вырос на четверть и к 1 апреля 2019 года достиг 162 млрд рублей, по информации Сибирского ГУ Банка России. В первом квартале 2019 года банки выдали новосибирцам 7 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 14,1 млрд рублей, это на 13% больше по сумме и на 1% — по количеству кредитов, чем в январе-марте 2018 года. А риелторы говорят, что у них начался шквал заявок после открытия программы субсидирования ипотеки для молодых семей с 1 мая. Журналист НГС.БИЗНЕС узнал у экспертов и представителей рынка, какие квартиры пользуются большим спросом, верны ли слова главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной о том, что такое бездумное наращивание приведёт к кризису, и почему так происходит.

Как сообщила НГС пресс-служба Сибирского ГУ Банка России, средний размер ипотечного кредита в первом квартале этого года тоже вырос по сравнению с аналогичным периодом 2018 года — на 11% — и составил 2 млн рублей. Средняя ставка по ипотечному кредиту в регионе выросла с 9,8% до 10,4%.

В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) тоже отмечают рост сумм кредитов и их количества (у них есть данные по ипотеке, кроме Сбербанка). По информации руководителя пресс-службы Константина Дробышева, количество выданных ипотечных кредитов в Новосибирской области с 7,4 тысячи в 2015 году выросло до 20,1 тысячи в 2019-м, а сумма — с 12,1 млрд рублей в 2015 году до 39,1 млрд в 2019-м. Значительный рост на протяжении этих лет виден с 2018 по 2019 год: так, в 2018 году было выдано 13,5 тысячи кредитов на общую сумму 24,2 млрд рублей.

Такую тенденцию подтверждают и сами банки. Например, по итогам первого квартала 2019 года квартиры в ипотеку в Райффайзенбанке покупают в среднем по 2,31 млн рублей в новостройках — это на 12% больше, чем в предыдущем квартале. Средняя сумма платежа по жилищным кредитам на новостройки в банке также выросла — 21 039 рублей в месяц со сроком выплаты в 15 лет против 18 825 рублей в прошлом году. Условия минимального первоначального взноса не изменились: от 15% на вторичном рынке и 10% на первичном.

«Сумма кредита действительно возросла, но она пропорциональна росту стоимости жилья. Так, если в 2016 году средняя сумма жилищного кредита составляла 1,58 миллиона рублей, в 2017-м — 1,7 миллиона, а в 2018-м и сейчас она приблизилась к сумме 2 миллиона. Это связано в первую очередь с увеличением стоимости жилья: рынок сейчас находится в подвешенном состоянии — из-за введения эскроу-счетов пока неясно, что будет с новостройками, спрос на них серьёзно упал, а на вторичку и готовое жильё — вырос. Зато начала действовать госпрограмма — ипотека под 5%, доступная для семей, в которых в 2018-м и следующих годах родился второй и каждый следующий ребенок. В банках по ней уже начались заявки, но она заточена на новостройки — ипотеку с такой ставкой можно получить лишь на жилье, которое продает юрлицо: застройщик или подрядчик», — говорит ипотечный эксперт агентства недвижимости «Большой Город» Сергей Крысов.

Специалист по ипотечному кредитованию Светлана Михайленко уверяет, что даже за небольшой период действия этой программы интерес к новостройкам уже заметно вырос.

«Я думаю, после того, как у нас для молодых семей произошло понижение ставки до 5–6%, эта программа стала пользоваться спросом. У нас за последний месяц уже шквал звонков, шквал запросов, и до менеджеров банка в последнее время очень сложно дозвониться, потому что входящий поток увеличился», — отмечает Светлана Михайленко.

Такие же причины увеличившегося спроса на ипотеку видит и генеральный директор АО «НОАИК» Анна Феликова: она связывает его с готовящимся переходом застройщиков на новую систему работы через счета-эскроу. По её мнению, люди, которые планировали покупку квартиры, опасаются, что это спровоцирует последующий рост цен, и спешат приобрести недвижимость уже в этом году.

«Выросший интерес к жилью от застройщиков может быть также связан и с запуском новых ипотечных программ, по которым приобрести квартиру в новом доме от застройщика стало гораздо выгоднее, чем квартиру от собственника. На федеральном уровне — это программа семейной ипотеки со ставкой 6% для семей, у которых с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился второй и/или последующий ребенок. И на уровне региона — программа льготной ипотеки от 7,25%, ставка по которой снижается за счет средств областного бюджета», — добавила Анна Феликова.

Чаще всего сейчас ипотеку берут граждане Казахстана — у них хороший первоначальный взнос, от 40%, поясняет Светлана Михайленко, а также молодые семьи, у которых уже есть квартира, но они хотят приобрести ещё одну с использованием материнского капитала под низкую ставку. И есть отдельная категория людей, которые используют ипотеку и покупку жилья как способ инвестирования.

«Есть люди, которые покупают три-четыре квартиры одновременно у застройщика. На прошлой неделе у меня один человек сразу оформил на себя сразу две ипотеки в одном банке. К тому же есть банк, который предоставляет ипотечные каникулы, — по этой программе можно купить две-три квартиры, главное, чтобы доходы соответствовали. Там на два года даётся платёж не 20, например, а 10. И потом эти квартиры можно продавать, когда чек уже вырастет. Только покупать нужно от юридического лица», — рассказывает Михайленко.

Она объясняет, что есть семьи, которые платят и за аренду жилья, и за потребительский кредит на первоначальный взнос, и за ипотеку, — на них возлагается большая финансовая нагрузка. Сергей Крысов дополняет, что прошлые ипотечные бумы с небольшим первоначальным взносом привели к чрезвычайной закредитованности населения, когда при отсутствии собственных средств люди оформляли дополнительные потребкредиты, чтобы приобрести квартиру.

«Этот тип заёмщиков самый рискованный и допускает самый большой уровень просрочки, поэтому сегодня Центробанк пытается "зачистить" этот рынок и повысить качество заёмщиков, — сегодня минимальный первоначальный взнос в банках составляет 15–20% от стоимости жилья», — описывает ситуацию Крысов.

Видимо, именно поэтому глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина недавно назвала такое наращивание ипотеки бездумным и заявила, что оно может привести к кризису: «Мы не считаем, что ипотеку нужно наращивать бездумно, мы видим примеры многих стран, когда были ипотечные кризисы, которые в конечном счете выражались и финансовых кризисах, кризисах в реальном секторе экономики», — передают слова Набиуллиной во время выступления в Госдуме РИА Новости.

По её словам, для нейтрализации этого риска регулятор в прошлом году принимал решение об ограничении рискованного сегмента ипотеки, где кредиты выдаются под низкий первоначальный взнос.

Доцент кафедры корпоративного управления и финансов НГУЭУ Татьяна Гениберг согласна с Набиуллиной: «К сожалению, часть россиян ещё по-прежнему отличается низкой финансовой грамотностью. И Владимир Путин реализует верную политику повышения финансовой осведомленности населения. Увлечение ипотечными кредитами часто приводит к тому, что население загоняет себя в долговую ловушку — вплоть до того, что и первоначальный взнос на ипотеку берёт в виде другого кредита. На сегодня, по данным Госкомстата России, за 4 месяца в России уровень официальной безработицы вырос на 20%. Это говорит о том, что если эти люди имеют ипотеку, то очень скоро они не будут иметь средств для ее гашения».

Она приводит для сравнения ипотечный кризис 2006 года в Америке, когда люди, получив в свободном доступе ипотечные кредиты, не могли их гасить в результате общеэкономического снижения активности, массовой потери работы и были вынуждены продавать свои заложенные квартиры и дома.

«Ситуация выглядела достаточно плачевно. На сегодня наши соотечественники тоже часто неосмотрительно и рискованно берут ипотечные кредиты, не задумываясь о необходимости гасить задолженность в течение многих лет. И на мой взгляд, предусмотрительные шаги Центробанка и органов власти по предотвращению разворачивания ипотечного кризиса будут оправданны и целесообразны», — считает Татьяна Гениберг.

Генеральный директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский объяснил механизм и этапы того, как ипотечный бум может приводить к кризису.

«Дело в том, что чем ниже стоимость денег, тем больше люди пытаются взять впрок. Набрали, и всё стоит в итоге. Высокая ипотечная ставка заставляет взять тогда, когда это необходимо, и брать нужную сумму. Ипотечные пузыри растут, когда люди набирают дешёвых денег и идут на рынок, начинают всё скупать, соответственно недвижимость начинает дорожать. Чем быстрее недвижимость начинает дорожать, тем больше у неё инвестиционная привлекательность: люди думают: "Пора с депозита деньги снимать, которые дают 7% годовых, и купить квартиру, которая дорожает на 15% в год, как написал НГС"», — замечает Чернокульский.

От этого, замечает он, квартиры начинают дорожать ещё сильнее, в какой-то момент всё останавливается — и люди, которые видят, что квартиры больше не дорожают, начинают пытаться их продать. Это приводит к тому, что цены начинают падать.

«Тогда заёмщик, который купил квартиру за 4 миллиона рублей и взял в кредит 3 из них, а квартира стала стоить 2,5, то есть ещё меньше, чем сумма кредита, — тогда заёмщик вообще не хочет возвращать кредит и говорит: "Забирайте мою квартиру, потому что она стоит как кредит". Такая ситуация уже была в 2009 году. Когда много дешёвых денег на рынок выкидывается, это на пользу не идёт», — подытожил Александр Чернокульский.