Хрущевки — в студии

Владельцы коммунальных квартир научились превращать комнаты в студии. Делая в 2-3-комнатных квартирах в старых домах добротный ремонт и устанавливая санузел в каждой из комнат, предприимчивые новосибирцы называют их студиями и продают в пределах миллиона рублей. Такой дешевый по сравнению с настоящими студиями товар привлекает множество покупателей, несмотря на то что продают такую недвижимость как долю в квартире. Корреспондент НГС.БИЗНЕС разбиралась, где подводные камни при покупке таких «студий» и сколько можно зарабатывать, занявшись таким бизнесом.

В Новосибирске увеличилось число студий в старых домах, где по проектам их наличие не предполагалось. Как рассказал директор Центрального Агентства Недвижимости Олег Харченко, владельцы коммунальных квартир придумали новый способ больше заработать на такой недвижимости — переделывая комнаты в «студии», где в каждой, как правило, есть собственный санузел, и продавая их как доли в квартире или сдавая в аренду.

«Часть коммуналок трансформируются в «студии», и это повышает их престиж на пару сотен тысяч рублей. Раньше такие «студии» встречались на первых этажах, потому что там легче подвести коммуникации ко всем комнатам, но теперь такие комнаты-студии стали встречаться и на высоких этажах», — фиксирует Олег Харченко. По его подсчетам, только за счет того, что кухня в многокомнатной квартире тоже превращается в «студию», можно заработать минимум 500 тыс. руб.

На НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ довольно много таких вариантов можно найти на ул. Адриена Лежена, которую полюбили из-за сдачи станции метро «Золотая Нива», и ул. Есенина. Так, комнату-студию на Адриена Лежена площадью 12 кв. м можно купить за 820 тыс., возле Монумента Славы на ул. Пархоменко «студия» 14 кв. м стоит 930 тыс. руб. Риэлторы указывают, что местоположение комнат-студий намного более выигрышно по сравнению с реальными студиями в новостройках, которые мало того что стоят большие деньги, так еще и сдаются без отделки.

Предприниматель Дмитрий, который занимается переделкой многокомнатных квартир в «студии», рассказал, что в Новосибирске этим занимаются 3 компании, а в Томске и Красноярске такой бизнес развит сильнее. Дмитрий покупает квартиры в плохом состоянии на первых этажах за 2,3–2,8 млн руб., делает ремонт, который стоит от 500 тыс. до 1 млн руб., и продает уже несколько «студий» как доли. «Санузел свой стоит в каждой комнате, просто из гипсокартона выводится коробка, по комнате коммуникации проводим с уклоном, санузел ставится немного выше уровня пола. Хотя есть те, кто проводит коммуникации под полом», — описал Дмитрий.

По словам предпринимателя, на одной такой квартире всегда получается заработать от 500 тыс. до 1 млн руб.

«Вопросы возникают при продаже, потому что первым ты должен сообщить об этом другим дольщикам, но это легко решается походом к нотариусу. И второй момент — такие квартиры не подходят под ипотеку, но, конечно, на них есть спрос, потому что они недорогие», — продолжает Дмитрий. Он говорит, что узаконивать перепланировку не обязательно, поскольку при свежем кадастровом паспорте можно продать комнату-студию и без этого. С соседями и управляющими компаниями у него конфликтов не возникает: «Какие могут быть жалобы? Нагрузка в доме? Это позволительно, поэтому это и делается на первом этаже, чтобы, если затопит, не было никакой комнаты внизу. И узаконить это тоже возможно».

«Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается, — знает юрист агентства недвижимости НИАН Марина Павлова.

— Единственное исключение составляют квартиры, которые расположены на первом этаже или на втором этаже при условии, что на первом находится нежилое помещение. Что касается затрат, то придется потратиться на то, чтобы заказать проект, технические документы, сделать экспертизу такой «перепланировки», ну а потом расходы на суд».

На вопрос о том, какие риски берет на себя такой предприниматель, директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов ответил: «Такие вещи делаются на страх и риск — причем не тех, кто продает, а тех, кто покупает, поскольку обычно они («студии». — Е.С.) продаются как доля в квартире и без узаконенной планировки. Но продают такие комнаты легко».

Бизнес на продаже переделанных из многокомнатных квартир «студий» может казаться сложным из-за юридических нюансов с перепланировкой и продаж долей, что может смущать покупателей, которые и так не всегда благосклонны к квартирам на первых этажах, а на высоких этажах это незаконно. Но, как подсказывает директор Центрального Агентства Недвижимости Олег Харченко, такие «студии» наиболее интересны с точки зрения арендного бизнеса.

«Минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры превышает 10 тыс. руб., комната стоит от 5 тыс. и выше. Получается, комнату-студию можно поднять в цене до 8–10 тыс., и это будет востребовано», — говорит Олег Харченко.

И эту информацию подтверждает предприниматель Дмитрий, который знает о примерах, когда вместо 20 тыс. за аренду многокомнатной квартиры ее владельцы получали 54 тыс. руб. в месяц, сдавая несколько комнат-студий.

Елена Сафронова

Фото thinkstockphotos.com (1), homes.ngs.ru (2, 3)