НГС.Форум / Бизнес / Бухгалтерам и юристам /

Покупка доли в квартире - какие могут быть проблемы?

  • member

    Сообщений: 43

    Доброго дня, юристы и не только!

    Предлагают купить долю в квартире.
    Физически 3-комнатная квартира была разделена на 4 комнате с отдельными входными дверьми, коммуникациями (вода, канализация) и общим коридором.

    Владеют ими 4 разных собственника. Продается 154/566 доли (так и записано в свидетельстве о регистрации прав собственности). Собственник один, без обременений.

    Все 4 комнате имеют счетчики на воду и свет. А также имеют разные лицевые счета в управляющей компании.

    Какие могут быть сложности с подобным объектом? Интересует и эксплуатация и потенциальная продажа в будущем.

    Знаю, что в будущем при продаже остальные владельцы имеют право приоритетной покупки (вопрос - по какой стоимости?). И от них нужно нотариальное согласие на сделку. Какие еще бывают нюансы?

  • junior

    Сообщений: 3

    Особенных проблем нет при эксплуатации (смотря какие соседи :-) При продаже преимущественное право покупки имеют другие сособственники по той цене, которую определите Вы (но доля по документам должна быть продана по такой цене третьему лицу, если сособственники откажутся).

    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

    Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

    Любите жизнь

  • member

    Сообщений: 43

    Спасибо!

    Почитал статьи в инете, оказывается, это вполне нормальные сделки.

    Есть ли здесь юристы, которые проверят чистоту документов собственника и оценят возможные риски/проблемы?

  • guru

    Сообщений: 4936

    Можно же в ипотеку взять, банк сам все проверит :biggrin:

    Чем проще,тем эффективней

  • guru

    Сообщений: 8114

    :rofl: на 30 лет в ипотеку

    По просьбе (трудящихся) подпись убрана...

  • guru

    Сообщений: 8114

    к чему такая комната "на подселении"? жить негде? нужна прописка?
    сдавать её сложно. потом будут проблемы точно также продать, проще малосемейку купить
    или хотите туда тёщу заселить? ))

    По просьбе (трудящихся) подпись убрана...

  • guru

    Сообщений: 4803

    В ответ на: Спасибо!

    Почитал статьи в инете, оказывается, это вполне нормальные сделки.

    Есть ли здесь юристы, которые проверят чистоту документов собственника и оценят возможные риски/проблемы?
    Напишите в личку,расскажу что и как;при необходимости вместе сформируем пакет на сделку.

    "Проблем нет вообще : только вопросы. А они-решаемы."

  • veteran

    Сообщений: 2232

    Такие сделки в настоящее время подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
    Я бы на Вашем месте выбрал нотариуса, через которого будете оформляться. Он и озвучит всё необходимое для проведения сделки и "проверит на чистоту". Особой необходимости в привлечении третьих лиц лично я пока не наблюдаю.
    Начните с нотариуса, не ошибётесь.

    Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©

    Исправлено пользователем atarin (22.04.17 09:23)

  • guru

    Сообщений: 8114

    договор нужно заключить от мая 2016 г.

    По просьбе (трудящихся) подпись убрана...

  • veteran

    Сообщений: 2232

    К Вам естественный вопрос: а кому это нужно?
    И почему от мая? Может лучше от марта или даже февраля?
    (Чтобы никто не догадался) (с).

    Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©

  • member

    Сообщений: 43

    Спасибо!

    Так и поступлю - оформлю сделку через нотариуса.

  • guru

    Сообщений: 4803

    Если не трудно-отпишитесь потом,какой нотариус (или его помощник) соберёт Вам пакет и сколько будет стоить сама сделка. Собираем информацию по лояльным нотариусам города.

    "Проблем нет вообще : только вопросы. А они-решаемы."

  • activist

    Сообщений: 148

    В первую очередь поинтересуйтесь у продавца - узаконена ли эта реконструкция
    Если нет - то засада полная
    Сейчас уже это не узаканивается. И все собственники этой квартиры имеют возможность получить судебное решение о "приведении квартиры в первоначальное состояние" - за свой счет.

    ОБычно когда делают такие студийки - их делают максимально дешево, для продажи. И с соблюдением каких либо санитарно-строительных норм никто не заморачивается

    Купить, чисто технически, такое можно
    Покупать для себя - не нужно

    кто не спрашивает - тому не отвечают

  • guru

    Сообщений: 8114

    это не вам совет был

    По просьбе (трудящихся) подпись убрана...

  • guru

    Сообщений: 8114

    В ответ на: Так и поступлю - оформлю сделку через нотариуса.
    лишние деньги есть?

    По просьбе (трудящихся) подпись убрана...

  • guru

    Сообщений: 4803

    ...другие варианты есть?

    "Проблем нет вообще : только вопросы. А они-решаемы."

  • veteran

    Сообщений: 2232

    В ответ на: это не вам совет был
    А вопрос - Вам.

    Каким образом в предлагаемом Вами варианте проведения сделки без нотариуса будет решаться вопрос с преимущественным правом покупки соседей-дольщиков?
    Конкретно - какие документы будут представлены в росреестр и какие на этих документах будут стоять даты.

    Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©

  • guru

    Сообщений: 8114

    я про даты уже сказал относительно договора к-п.
    соседи? если цену "нужную" показать - они отвалятся.
    отсутствие "согласия/несогласия" соседей при заключении договора - не делает договор к-п. недействительным. имеется только право соседа перевести этот договор на себя.
    как я уже сказал, "невкусная цена" для соседа - отваливает соседа от дог. к-п.

    мы проводили такие сделки в 4 кв.2016 (2 шт.)

    По просьбе (трудящихся) подпись убрана...

  • guru

    Сообщений: 8114

    и кстати, этот "способ" нам рекомендовали специалисты из Росреестра, когда мы приволокли им документы на регистрацию

    По просьбе (трудящихся) подпись убрана...

  • veteran

    Сообщений: 2232

    В ответ на: я про даты уже сказал относительно договора к-п.
    Я спрашивал не про дату в договоре, а вот про это (Вы не ответили):

    Статья 42 закона о госрегистрации недвижимости, пункт 4:

    " При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности."


    Что будете прилагать и с какими датами?
    Если ничего не приложите - получите отказ в регистрации.

    Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©

  • member

    Сообщений: 31

    По таким основаниям в Росреестре не отказывают. Сделка действительная, оснований для отказа нет

  • veteran

    Сообщений: 2232

    Считаю, что основания для отказа есть.

    Если сделка действительна, то для росреестра этого не всегда достаточно для регистрации перехода права.
    Непредставление указанных в ФЗ документов вполне может служить основанием для отказа. (ИМХО)

    В качестве примера приведу письмо управления росреестра по НСО от 23.09.2013г. №01-16-4735/13, в котором говорится об отказе в регистрации переходов прав на основании оспоримых сделок.

    Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©

  • veteran

    Сообщений: 2672

    Поддерживаю. Когда в законе прямо указана необходимость представления документов, а они не представлены - отказ будет абсолютно правомерен.

  • guru

    Сообщений: 5301

    Могу для справки поделиться информацией. Сегодня забрали документы по квартире, с ДКП и расписками - май 2016, 1/2 + 1/2 доли продавали одним общим ДКП. Переход права собственности зарегистрировали, без отдельных уведомлений. Но, касаемо покупки не всего объекта (всех долей) а части - на практике не экспериментировали с датами и старыми/новыми уведомлениями. Ничего не стану советовать. Как думаете, насколько законным и достаточным будет отказ от покупки, оформленный в простой форме, старой датой?

    В гостях хорошо, а дома лучше. Если, конечно, он у Вас есть.

  • veteran

    Сообщений: 2232

    Общий ДКП - это совсем другая песня, там нет преимущественного права покупки (хотя некоторые нотариусы считают, что есть, по крайней мере в ДКП упоминание об отказах встречал).

    Отказ в простой письменной форме со старой датой? Зависит от регистратора, но думаю, не пропустит.
    Да и кому нужны эти эксперименты?

    Беня говорит мало, но он говорит смачно. Он говорит мало, но хочется, чтобы он сказал еще что-нибудь.©

  • veteran

    Сообщений: 2672

    Естественно, при купле-продаже всеми участниками долевой собственности в уведомлении нет необходимости. Кого уведомлять-то, если все участвуют в этой сделке. А экспериментировать действительно не стоит - может выйти боком.

  • guru

    Сообщений: 5301

    Возможно, эксперименты нужны желающим сэкономить или принципиальным борцам с навязанной монополией нотариусов - это уже лирика.
    Но, действительно, на теоретические размышления про уведомления друг друга, при продаже одним ДКП всех долей, натолкнула пятничная сделка с долями, с участием нотар. конторы Кузьменок Л.В. (Академ) . Они в ДКП внесли правку, что собственники уведомили друг друга и отказались от покупки. Т.е. подстраховываются, чтобы один из собственников потом НЕ пошёл в суд и не сказал, что он бы и сам выкупил вторую долю, но ему не предложили и поэтому он согласился на продажу своей? Какое то масло масляное, имхо.

    В гостях хорошо, а дома лучше. Если, конечно, он у Вас есть.

  • guru

    Сообщений: 8114

    В ответ на: " При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся со-собственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности."
    приложена бумажка от продавца: "я известил"
    могут <> обязаны
    по срокам: на вопрос: пропустят? мне ответили: пропускают.

    По просьбе (трудящихся) подпись убрана...

  • guru

    Сообщений: 8114

    на сегодня: оспорить сделку может любой (супруг, со-собственники).
    но сделку совершившуюся!!!
    Росреестр оспаривать или отказывать в сделке не будет, если представлен весь (минимальный) пакет документов.
    Росреестр ни за что не отвечает. Подаст со-сосед в суд, Росреестр просто отпишется: какое решение суд вынесет, так мы у себя в реестре и отразим право собственности.

    По просьбе (трудящихся) подпись убрана...

Записей на странице:

Перейти в форум

Модераторы: