Продавцы развалин

Группа новосибирских инвесторов вложила 150 млн руб. в восстановление старейшей городской каменной мельницы. В пятницу, 7 ноября, ее публично открыли и назвали центром дизайна «Мельница». Один из инвесторов рассказал, сколько он намерен заработать на этом необычном превращении. По его мнению, на волне кризиса в Новосибирске закроется еще не один завод, — и на их месте откроется еще несколько лофтов. Насколько привлекателен бизнес на месте разорившегося производства — в материале НГС.БИЗНЕС.

7 ноября состоялось первое публичное мероприятие в новом центре дизайна — лофте «Мельница», расположившемся в промзоне на ул. Фабричная, 31. В этот день известный «художник без денег» Сергей Баловин рисовал в «Мельнице» портреты желающих — бесплатно, за еду или подарки. Теперь мероприятия, связанные с дизайном, искусством и модой в лофте станут регулярными, пообещал арт-директор проекта Игорь Антропов. Он отметил, что лофт привлекает арендаторов, связанных общей тематикой — дизайн, предметы интерьера, архитектура; его целевая аудитория — это специалисты и ценители дизайна.

Владельцы здания (и салона Nina Romanova) — Сергей и Дмитрий Яухман (отец и сын). Сергей рассказал корреспонденту НГС.БИЗНЕС, что ранее был акционером компании, в собственности которой находился мелькомбинат. Здание привлекало его своей историей, и когда мелькомбинат стал нерентабелен, бизнесмен загорелся идеей реанимировать старинную постройку, дать ей новую жизнь.

В 2005 году покупка 6-этажного здания, а также 1 тыс. кв. м теплых складов, 1,5 тыс. кв. м холодных складов и прилегающей территории площадью 1 га обошлась ему в 40 млн руб. Реконструкция продолжалась три года, было получено разрешение надстроить два этажа, по правилам эксплуатации пришлось пристроить лифтовую шахту. Один только демонтаж оборудования мелькомбината обошелся в более чем 10 млн руб., вспоминает Сергей Яухман.

Реконструкция обошлась в среднем в 20 тыс. руб./кв. м. Общая сумма инвестиций в проект составила 150 млн руб. Дешевле было бы снести его и на этом месте построить новое, признается Сергей Яухман.

Однако кого бы привлекло новое здание в промзоне на Фабричной? Нынешнее же помещение привлекательно именно своей историей, уверен владелец. По разным источникам, здание это 1902 или 1910 года постройки, и именно здесь располагалась первая кирпичная мельница Новониколаевска. При реконструкции постарались сохранить кирпичные стены, которые приняли волнообразную форму за те сто лет, пока по ним стекало зерно. Конечно, все коммуникации пришлось провести заново.

В аренду в «Мельнице» сдаются помещения с ремонтом и коммуникациями, стены сохранены исторические, а вот полы новые — приятно пахнут деревом. Ставка для резидентов «Мельницы» — 750–900 руб./кв. м. По расчетам Сергея Яухмана, при загрузке 80 % выручка от проекта будет 2–2,5 млн руб./месяц и срок окупаемости уложится в 7 лет. Если же говорить о пороге рентабельности, то это ставка 300–350 руб./кв. м при 70 %-ной загрузке.

Сергей Яухман считает, что построить прибыльный бизнес в формате «лофт» на арендованных площадях сложнее — такие проекты очень рискованны, поскольку после ваших вложений в реконструкцию, здание могут продать, например. Однако именно на арендованных площадях был открыт первый в Новосибирске лофт — арт-пространство Trava. В феврале 2014 года он открылся на площади 2 тыс. кв. м на двух этажах бывшей шоколадной фабрики по адресу ул. Фрунзе, 19. Помещение — в долгосрочной аренде (от 3 лет). Владелица лофта художница Александра Шатохина рассказала, что подходящее здание пришлось искать долго: в каких-то промышленных помещениях бегали «крысы размером с собак» — так все там запущено, в других — неудобная развязка. В среднем ставка в таких помещениях при условиях долгосрочной аренды колеблется от 300 до 500 руб./кв. м в месяц. Собственники здания шоколадной фабрики перед сдачей провели для лофта отопление, сделали туалеты. Электричество Александра Шатохина проводила уже на собственные средства.

Вложения в проект Шатохиной на сегодняшний день составили около 1,5 млн руб. В ее первоначальных планах было получать около полумиллиона рублей чистого дохода ежемесячно, однако на деле планы пришлось скорректировать.

Примерно в эти суммы на сегодня укладывается оборот лофта Trava, где до сих пор ведется стройка, готовятся новые площади на третьем этаже для сдачи в аренду. Ставка для резидентов Trava — 450–1000 руб. за кв. м в зависимости от арендуемой площади и сферы деятельности арендаторов. Именно аренда приносит «Траве» сейчас основной доход. Однако в планах — развивать образовательное направление: уже сейчас на базе «Травы» работает школа живописи Шатохиной Fine Art Studio, проводятся экскурсии, стартовали курсы дизайна.

Срок окупаемости таких арт-лофтов, по информации Шатохиной, составляет от года до трех, в случае с Trava он составит около 1,5 лет. Александра призналась, что считает «Траву» очень успешным проектом в рамках тех целей, для которых он создавался — прощупать аудиторию. В планах художницы — дальнейшее развитие лофтовой тематики в Новосибирске. Она призналась, что к «Траве» обращалось несколько хостелов, однако собственники здания отказались переводить фонд в жилой. В Европе, а также Москве и Петербурге популярно жилье в стиле лофт. Правда, подчас это новострои, но есть и элитные апартаменты в столетних особняках промышленников. В Новосибирске пока нет промышленных зданий, которые можно было бы перевести в жилой фонд, чтобы разместить в них жилые лофты, признался Сергей Яухман. Однако, по его мнению,

на волне кризиса в Новосибирске сейчас могут закрыть еще не один завод, а те, что не закроются, постепенно будут переносить производство за город, поскольку их помещения находятся в плачевном состоянии, и отстроиться за городом им будет дешевле, чем сделать ремонт.

Оставшиеся от них здания вполне можно развивать в формате лофтов, уверен Яухман. Бизнесмен признался, что он планирует заниматься этим направлением и дальше: привлекательные для вложений объекты в Новосибирске, на его взгляд, есть на ул. Тополевой, Владимировской, Большевистской.

Объем предлагаемых к аренде бывших промышленных помещений в Новосибирске увеличивается, знает руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд» Алексей Малов. Он добавил, что площади предлагаются по ставке 250–450 руб./кв.м. Малов также подчеркнул, что среди предлагаемых помещений есть и те, которые можно приспособить под жилье, однако по его мнению «переоборудование под жилье — не самый лучший вариант использования бывших промышленных площадей. Оптимально — производство, бизнес, развлекательные центры».

Зинаида Кузнецова
Фото Александра Ощепкова (1, 2), Ольги Бурлаковой (3)