Александр Бойко: судьба «Резидента»

Единственный в Новосибирске апарт-отель Resident выставлен на продажу. Его владелец Александр Бойко озвучил стартовую цену в 650 млн руб. Деньги потребовались предпринимателю для реализации своего нового проекта — комплекса «Жуковка» в Заельцовском парке. Эксперты отмечают, что получить банковское финансирование становится все сложнее, поэтому предпринимателям приходится изыскивать средства за счет продажи собственных активов.

Объявление о продаже апарт-отеля Resident опубликовано на портале НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ. Отель продается единым лотом, как действующий бизнес. Владельцем актива является группа компаний «Трансервис».

СПРАВКА: «Трансервис» — группа компаний, принадлежит новосибирским предпринимателям Александру Бойко и его супруге Маргарите Риттер. Активы недвижимости: БЦ класса А «Гринвич» на ул. Красноярской, БЦ класса В «На Ленина, 52», БЦ MOST на ул. Коммунистической, автоцентр «Автомир», пятизвездочный отель Novosibirsk Marriott Hotel на ул. Орджоникидзе. Resident — 17-этажный апарт-отель площадью 9810 кв. м, расположенный на ул. Крылова. Включает 120 квартир (апартаментов) разной площади. По данным открытых источников, объем инвестиций в апарт-отель составил 278 млн руб.

Вчера мобильный телефон Александра Бойко не отвечал. Ранее предприниматель рассказывал, что готов продать отель за 650 млн руб. «хоть сейчас».

Пожалуйста, полмиллиарда

Директор по маркетингу компании Rolband&Partners Александр Астахов назвал цену «вполне адекватной». По его мнению, любая сделка, в том числе и продажа отеля, становится возможной, если покупатель и продавец сделают шаги навстречу друг другу. Так что «сторонам будет от чего стартовать», подчеркивает он. Потенциальные покупатели на отель, по его данным, уже имеются. «К новосибирскому рынку проявляют немалый интерес иногородние инвесторы — они заинтересованы в приобретении бизнес-активов, которые генерируют стабильный доход и ориентированы на растущий спрос», — говорит он.

Резидент стоит продавать именно как бизнес, единым лотом, а не «в розницу», — убежден Астахов. «Теоретически, — рассуждает он, можно попытаться распродать объект как квартиры в клубном доме, установив цену от 70–80 тыс. руб. за 1 кв. м. Но это малоэффективно — во-первых, итоговая сумма окажется близка к заявленной, плюс на продажу уйдет масса времени». Астахов напоминает: «Даже чтобы продать такой раскрученный клубный дом, как «Паркхаус», девелоперам потребовалось несколько лет, а ведь дело происходило на самом пике рынка. Сейчас ситуация на рынке недвижимости иная, и сроки экспозиции дорогого жилья увеличились». Не говоря уже о том, что продавать действующий отель в виде отдельно взятых квартир — довольно странный путь для предпринимателя, который создавал этот бизнес, добавляет он.

Обманчивая мечта рантье

На первый взгляд, апарт-отели — стабильный бизнес на долгосрочную перспективу, идеальный вариант для рантье любого пола и возраста, рассуждает руководитель консалтинговой компании «М2 Менеджмент» Илья Маслов. Однако, по его мнению, отсутствие профессиональных компаний-операторов на этом рынке серьезно усложняет ведение бизнеса — тем более, если речь идет об инвесторе, далеком от управления недвижимостью. Когда речь идет об отелях, то наиболее предпочтительным вариантом является привлечение управляющей компании, профессионального оператора. Но с этим на российском рынке — большие сложности.

Маслов вспоминает, как девелоперы «Снежной мили» пытались привлечь в проект оператора для апартаментов. «Мы были готовы сотрудничать как с российской, так и с зарубежной компанией», — сетует предприниматель. — Но среди российских компаний не нашлось ни одного подходящего оператора, способного потянуть проект в регионах.

Договориться с какой-либо зарубежной компанией также не удалось — ухудшение отношений между Россией и европейскими странами поставило крест на сотрудничестве. По крайней мере в ближайшее время, уточняет он.

В перспективе спрос на подобные апартаменты растет, запрос предъявляют как частные лица, так и корпоративные заказчики, рассказывает Маслов. По его мнению, наиболее значимым конкурентом для «Резидента» должен стать проект многофункционального комплекса «Снежная миля», девелопером которого выступает компания «Новоград». Комплекс объединит гостиницу уровня 4 звезды, а также бизнес-центр более 20 тыс. кв. м, торговые площади более 17 тыс. кв. м, также предусмотрены spa-центр, парковка, и театр Сергея Афанасьева.

Удачный выход

Для Бойко, — несмотря на все сложности с поиском оператора, дополнительные затраты на управление, — проект Resident оказался удачным, убежден Астахов. Во-первых, отель строился в момент спада, когда стройматериалы и рабочая сила стоили дешево. А старт отеля пришелся на 2011–2012 годы, когда рынок аренды для корпоративных заказчиков был, фактически, пустой и был явный неудовлетворенный спрос. «Бойко не только сэкономил на затратах, но и сдал апартаменты выше рынка».

Помимо сложностей в управлении и усиления конкурентной среды, есть и еще одна причина, по которой девелопер решился продать один из своих бизнесов, напоминают опрошенные НГС.БИЗНЕС эксперты. Возможно, Бойко требуются средства на реализацию проекта «Жуковка» в Заельцовском парке.

Напомним, проект «Жуковка» предполагает создание многофункционального комплекса общей площадью более 136 тыс. кв. м, в составе которого предполагаются жилье, отель уровня 4 звезды, апарт-отель, спортивный центр и торговые площади. Расчетная стоимость проекта определена в более чем 8 млрд руб.

«Восемь миллиардов — весьма приличная сумма. Банки рады бы кредитовать крупные проекты, да проблемы с фондированием не дают — приходится изыскивать средства самостоятельно», — объясняет Маслов.

Яна Янушкевич
Фото Александра Ощепкова (1), Татьяны Кривенко (2, 3)