Стены без кирпича

Банковский кризис уже затронул многие отрасли экономики. Одними из первых с трудностями столкнулись строительные компании и управляющие недвижимостью — в условиях невыдачи новых кредитов темпы строительства снизятся, а некоторые проекты придется заморозить. Состояние рынка недвижимости корреспондент НГС.БИЗНЕС обсуждала с Евгением Шульженко, директором по финансам и экономике управляющей компании «Сибирь Девелопмент», Еленой Ермолаевой, директором агентства «РИД Аналитикс» и сертифицированным аналитиком рынка недвижимости, и Иваном Сидоренко, заместителем директора строительной компании «Энергомонтаж».

Насколько затрудняет работу новосибирских девелоперов ограничение в доступе к банковским кредитам?

Евгений Шульженко: Очень сильно затрудняет, потому что многие девелоперы строят свой бизнес на заемных средствах, а сейчас ни один банк не выдает новые кредиты, продолжая обслуживать только старые. Это не позволяет сохранять прежние темпы развития.

Елена Ермолаева: Это зависит от того, насколько эти компании были зависимы от заемных средств. Получается, что сейчас больше всего пострадали те компании, которые стремились работать «современно», то есть с привлечением кредитов. Те же, кто «по старинке» ориентировался на частных инвесторов, пострадал меньше.

Иван Сидоренко: Сложно приходится тем, кто работал с помощью банковских средств. Компании, использующие свои средства, продолжают строить.

Как финансовые трудности отразятся на темпах строительства в городе? Будут ли в ближайшие годы осваиваться новые перспективные строительные площадки?

Е. Ш.: Темпы строительства упадут как минимум в два раза, новые строительные площадки будут осваиваться только самыми сильными компаниями, которые предусмотрели ситуацию кризиса и приняли меры заранее. Проекты, которые максимально готовы к сдаче, будут доведены, но на этом темпы роста строительного рынка резко сократятся.

Е. Е.: К сожалению, кризис бьет прежде всего именно по инвестициям в будущие проекты. Те дома, которые должны были достроиться в этом году, в большинстве своем будут сданы в срок. А вот те, что должны сдаться в следующем году, могут быть приостановлены — в результате сроки затянутся. Поэтому объемы ввода жилья в многоквартирных домах в 2009–2010 годах, скорее всего, снизятся.

И. С.: В этом году была поставлена высокая планка по объемам строительства, а в следующем году показатель будет ниже. Это обосновано экономически: некому будет покупать.

Грозит ли части новосибирских строителей банкротство или необходимость продажи активов и проектов более стабильным компаниям? Кто пострадает в первую очередь?

Е. Ш.: Технические или фактические банкротства будут, но не много, поскольку большинство девелоперов научились сводить свои активы и пассивы. Пострадают в основном те, кто работает с продаж. Больше всех достанется компаниям с большим объемом кредитных линий и близкими сроками возврата. В той или иной степени ситуация коснется всех без исключения бизнесов. Последствия могут быть самыми разными: некоторые компании это просто отрезвит и даст пищу для размышлений, определенно будут и банкроты. Полагаю, не обойдется и без волны безработицы.

Е. Е.: Кризис затронет небольшие компании с не вполне удачными объектами. Перед ними в ситуации низкого спроса встанет выбор — либо заморозить строительство, что часто ведет к банкротству, либо найти покупателя. Последнее в условиях дефицита денег сложно, и подобная продажа может пройти по низкой цене.

И. С.: Банкротства грозят маленьким компаниям, потому что они испытывают нехватку оборотных средств. Некоторых крупных игроков кризис тоже может существенно пошатнуть, но их имена я называть не буду. С точки зрения потребителя, квартиры сейчас лучше покупать в готовых домах и не вкладываться в недостроенные объекты.

Как отразится текущее финансовое положение девелоперов на ценах квартир в новостройках?

Е. Ш.: Снижение цен предполагается, но незначительное — никто не станет работать в убыток, ведь себестоимость жилья за последние два года поднялась в разы, тогда как цены увеличились на десятки процентов, поэтому нет простора для значительного снижения. Да и нестабильным структурам оно уже не поможет. Однако недвижимость останется наиболее действенным инструментом сохранения активов.

Е. Е.: Цены уже скорректировались, рост с начала года составил менее 2 %, а инфляция — гораздо выше. «Сбрасывать» квартиры вряд ли будут, так как для застройщика уход к цене 33–40 тыс. руб. за квадратный метр — это уже критически близко к себестоимости, то есть к банкротству.

И. С.: Сейчас надо подождать 2–3 месяца: если цены не упадут, то они вообще не упадут. Если рынок не поддастся панике, то через полгода-год ситуация изменится в лучшую сторону. Но цены не будут снижаться, а станут только выше.

Повысились ли риски попасть в долгострой для частных инвесторов?

Е. Ш.: Это будет зависеть от финансовой устойчивости компании, которая реализует проект. Но объекты, находящиеся на начальном этапе строительства, скорее всего заморозят до повышения спроса.

Е. Е.: Этот риск был всегда. И в последние годы некоторые компании продают «воздух» — реального строительства на площадках нет, а продажи идут очень активно. Конечно, продавая «воздух», можно существенно снижать цену. С другой стороны, если себестоимость строительства колеблется в пределах 24–30 тыс. руб. за квадратный метр, то, покупая по таким ценам, нужно четко представлять себе, что это очень высокий риск — практически игра в рулетку.

И. С.: Раньше многие люди инвестировали проекты, и за счет этого шла стройка. Сейчас ситуация другая, поэтому риск попасть в долгострой существенно вырос.

Каковы перспективы выхода из кризиса и сколько он продлится?

Е. Ш.: Нужно ждать, когда произойдет общий рост экономики, уровня благосостояния и роста ВВП — примерно полтора-два года.

Е. Е.: По разным оценкам, от года до трех лет.

И. С.: Если государство окажет поддержку, ситуация нормализуется. Думаю, примерно через год.

Елена Сафронова