«Квартиры подорожают на 18 %»

Согласно данным агентства недвижимости «Жилфонд», в сентябре впервые за время кризиса прекратилось снижение цен на новостройки. Цены во всех сегментах строящегося жилья, по словам риэлторов, снижались с января по август 2009 года и достигли дна. В «Жилфонде» ожидают рост стоимости квадратного метра первичного жилья с весны 2010 года, мотивируя прогноз начинающимся дефицитом предложения. Корреспондент НГС.БИЗНЕС поговорил о реалистичности предсказаний риэлторов с представителями крупных строительных компаний Новосибирска — гендиректором ООО «Новосибирск «СтройМастер» Верой Коноваловой, гендиректором ООО «Дискус Плюс» Алексеем Джулаем, генеральным директором ЗАО «Строитель» Дмитрием Боковиковым и директором по маркетингу ГК «Уникон» Ольгой Гребневой.

Наблюдаете ли вы оживление рынка и, если да, каковы конкретно его признаки? Планируете ли поднимать цены?

«СтройМастер»: Да, оживление есть. Как мы и прогнозировали, начиная с 15–20 сентября начали расти цены на квартиры в наших объектах, построенных и строящихся. Месячный прирост цен составляет 1,5 % в месяц. Дорожать жилье будет до следующего сентября, и тогда цены установятся на уровне тех, что были в начале 2008 года. Если раньше квартиры в новостройках мы продавали из расчета себестоимость плюс 5 %, то сегодня мы уже закладываем на себестоимость плюс 10 %. У нас 18–20 % кредит банка, и эти проценты тоже обязательно лягут на себестоимость дома. Все должны знать, что за год наши квартиры вырастут в цене на 18 %.

«Дискус Плюс»: Некоторое оживление есть, но я бы предпочел быть сейчас острожным в оценках. Цены мы поднимать не собираемся.

«Строитель»: Наблюдаю скорее не оживление рынка, а суету. Звонков много, но спрашивают наличие дешевых «горящих» квартир. А дешевые квартиры уже ушли с рынка. Цены скорее стабилизировались, чем выросли. Поднимать цены будем в плановом порядке: после сдачи дома на 10 %, после принятия дома управляющей компанией — еще на 7 %. Правда, в последних двух сданных домах все квартиры были проданы до сдачи.

«Уникон»: Об оживлении говорит то, что в течение сентября в несколько раз увеличилось количество входящих звонков, причем 60–70 % интересуются покупкой жилья с помощью ипотечных схем. Спрос касается, в основном, небольших квартир и студий. Многие инвесторы поняли, что самый низкий ценовой период уже прошел, и проявляют заинтересованность. Что касается поднятия цен, то это нам кажется решением недальновидным. На мой взгляд, в течение года у крупных строительных компаний, работающих на перспективу, цены повышаться не будут.

Есть ли у вас замороженные объекты, и если да, то какова их судьба?

«СтройМастер»: В ГК «Строймастер» нет замороженных объектов. Просто некоторые строятся более, а некоторые менее активно. В этом году мы сдали «Северное сияние-2» на Ельцовской, готовимся сдать автопарковку там же. Остальные проекты будут сданы по графику: дом на Вавилова — в 2010 году (там мы сейчас с поставщиками активно рассчитываемся квартирами), Нарымский квартал — в 2011 году. Сейчас, например, деньги появились, и на Нарымском стройка активизировалась, раньше же было небольшое затишье.

«Дискус Плюс»: О таковых мне не известно.

«Строитель»: В 2008 году мы вели работу на трех площадках и планировали начать еще на двух. В этом году ведем работу только на двух площадках: строим два жилых комплекса на ул. Фрунзе и ул. Овражной. В этих комплексах дома находятся на разных стадиях: от сданных или близких к завершению до только заложенных. Площадку под строительство еще одного жилого комплекса — по ул. Танковой — заморозили на уровне фундаментов. Но по ней договоры долевого участия не заключали.

«Уникон»: Замороженных объектов нет, есть временно приостановленные. С начала октября мы приступили к достройке объекта на Горском, 10. Правда, сроки пришлось перенести с декабря 2009 года на сентябрь 2010 года. Активно в этой связи сейчас сотрудничаем с банками — они стали охотнее идти навстречу, так как продажи у нас оживились. Значимую роль также сыграло и слияние «Уникона» с F1. Кроме того, активизировался бартер: если летом крупные поставщики сделки такого рода заключали не очень охотно, то теперь, чуя оживление спроса, стали идти на бартер активнее — с тем, чтобы перепродать квартиры в ближайшее время.

Может ли в следующем году возникнуть дефицит на первичном рынке?

«СтройМастер»: Безусловно. Если в 2008 году мы сдали 42 тыс. кв. м, то в этом — 5 тыс. кв. м. Если «Уникон» в прошлом год сдал 57–58 тыс. кв. м, то в этом — опять же совсем мало. В 2010 году жилье сдаст только тот, кто в этом году новостройки ведет, а таких немного.

«Дискус Плюс»: Прогноз дело неблагодарное. От комментария воздержусь.

«Строитель»: В следующем году дефицит не возникнет — будут постепенно достраивать то, что есть. Дефицит возникнет в 2011-2012 гг. Сейчас новые площадки не закладываются, сдаваться к тому времени будет нечему.

«Уникон»: Дефицит возникнет, несомненно, только в разных сегментах он проявится в разной степени. В первую очередь дефицит коснется жилья эконом-класса, 1-комнатных и студий. На них спрос сейчас очень высокий. Летом, к примеру, самую дешевую можно было купить за 1 млн, теперь только за 1,2 млн. Предвидя такой тренд, мы уже сейчас делим большие квартиры — например 2-комнатные на 50–60 кв. м — на две маленькие однокомнатные.

Какие выводы вы сделали из кризиса?

«СтройМастер»: Кредиты надо брать только небольшие и на короткие сроки. С ними никогда не надо заигрываться. Те крупные компании, которые кредиты не взяли и не пошли строить большие микрорайоны, — те сейчас более или менее спокойно строят. А кто пошел вслед за призывами президента и правительства — увеличить в несколько раз количество квадратов сданного жилья — те поймались так, что дай бог им в ноль уйти.

«Дискус Плюс»: Вывод один — та ценовая политика, которую мы выбрали, оказалась правильной и жизнеспособной.

«Уникон»: Мы поняли, что необходим более жесткий подход к подбору персонала. Как показал опыт, не все оказались способны работать в тяжелых кризисных условиях. По-другому мы посмотрели на договорные условия с поставщиками и подрядчиками. Пересмотрели себестоимость — нашли, где можно сэкономить. И главным итогом кризиса для нас, конечно, стало слияние с F1.

«Строитель»: Выводы мы для себя сделали очень простые: тщательнейшее бюджетирование, сокращение издержек, расстановка приоритетов.

Владимир Иткин