Дороже не бывало

Столичная компания «РосЕвроДевелопмент» (РЕД), у которой было так много планов относительно Новосибирска, расстается со своим единственным активом в «столице Сибири». Девелоперам удалось продать свой бизнес-центр «РосЕвроПлаза» Сбербанку за 1,37 млрд рублей. Это крупнейшая сделка крупнейшей на новосибирском рынке коммерческой недвижимости. Эксперты считают, что Сбербанку просто пришлось купить этот объект, чтобы его должник смог расплатиться по взятым в этом банке кредитам, однако признают, что менеджерам РЕД удалось получить за свой бизнес-центр хорошую цену.

Информацию о том, что «РосЕвроДевелопмент» завершает сделку по продаже бизнес-центра «РосЕвроПлаза» (РЕП), НГС.БИЗНЕС подтвердили в компании, сообщив, что РЕД получит за него $44 млн (или 1,37 млрд рублей по текущему курсу). Покупателем стал Сибирский банк Сбербанка России, однако до закрытия сделки в банке ее не комментируют.

Общая площадь РЕП 27,6 тыс. кв. метров, таким образом, один кв. метр БЦ обошелся банку чуть дороже 49 тыс. рублей. Это не очень высокий показатель, однако он примерно соответствует ранее заключенным крупным сделкам. Так, год назад группа «Холидей» продала подвальный этаж (9 тыс. кв. метров) в торгово-развлекательном комплексе «Ройял Парк» компании «Сибирский Гигант» по цене примерно в 55 тыс. рублей за кв. метр. Другая крупная сделка последних трех лет — продажа торгового центра «АЛПИ Сити» (22 тыс. кв. метров) столичной финансовой компании «Тройка Диалог» за 1,1 млрд рублей. Здесь квадратный метр обошелся покупателю в 47 тыс. рублей.

До сих пор пальма первенства здесь принадлежала ГУМу, который муниципалитету удалось сбыть с рук на пике инвестиционного бума за 1,234 млрд рублей. Там, правда, один квадратный метр площади обошелся существенно дороже — в 72 тыс. рублей.

Этот рекорд мог бы побить другой БЦ — «Гринвич», который еще в прошлом году был выставлен на продажу за 1,7 млрд рублей (50 тыс. рублей за метр), однако объект так и не нашел покупателей.

В свое время у РЕД были большие планы относительно Новосибирска. Еще не закончив строительство РЕП, компания анонсировала возведение в городе крупного торгово-развлекательного комплекса «Планета» и огромного логистического терминала. Однако эти проекты так и не были реализованы.

Результаты РЕП тоже оказались далеки от идеала. БЦ начал работать еще в 2007 году, когда на рынке кризисом и не пахло, и стал первым объектом класса «А» в своей категории, однако так и не сумел добиться полного заполнения арендаторами.

Оказалось, что в Новосибирске не так много компаний, которые были бы готовы платить за этот класс «А» более высокие ставки аренды. Сейчас в здании пустует 45 % помещений.

Директор компании RID Analytics Елена Ермалаева оценивает ежемесячные эксплуатационные расходы РЕП из расчета 130 рублей на кв. метр площади. То есть всего владельцу приходится тратить на содержание объекта около 3,6 млн рублей в месяц. Сегодня в РЕП занято около 12 тыс. кв. метров (из 22 тыс. предоставляемых в аренду). Базовая арендная ставка, указанная на сайте, — 800 рублей за кв. метр в месяц (при этом крупные арендаторы наверняка могут рассчитывать и на более выгодные условия). Таким образом, доходы от РЕП за вычетом эксплуатационных расходов сегодня вряд ли превышают 6 млн рублей в месяц или около 72 млн рублей в год (без учета налогов).

То есть, чтобы вернуть вложенные в покупку средства при нынешних доходах от этого объекта, Сбербанку потребуется почти 20 лет.

Эксперты, впрочем, отмечают, что главной целью Сбербанка было желание найти выгодный объект для вложений в недвижимость. В свое время банк выступил кредитором этого проекта, заняв РЕД порядка $25 млн. С учетом не особенно впечатляющих финансовых результатов объекта самой вероятной причиной этой сделки является желание девелоперов погасить долги перед банком. А у банка, соответственно, — избежать возникновения просроченной задолженности, которая портит отчетность финансового учреждения.

В РЕД, однако, утверждают, что на момент продажи задолженность по этому кредиту была полностью погашена, причем это было одним из требований самого Сбербанка.

Однако это не главная причина сделки. Генеральный директор риэлторской компании «БрокерКом» Александр Назаров отмечает, что Сбербанк уже больше года ищет в Новосибирске помещение для своего расширяющегося штата.

По словам Назарова, банкирам нужно было дополнительно порядка 15 тыс. кв. метров, и Сбербанк рассматривал целый ряд зданий, в том числе и таких, которые можно было купить гораздо дешевле. Источник, близкий к РЕД, подтверждает это, добавляя, что Сбербанк вел переговоры с владельцами все четырех бизнес-центров класса «А» в Новосибирске, однако во всех случаях банкиров не устроила либо цена, либо какие-то особенности здания.

У Сибирского банка Сбербанка России есть причины расширять штат. В этом году к Сибирскому банку был присоединен Алтайский банк Сбербанка России. Но главное, кризис позволил самому крупному кредитному учреждению страны расширить свое присутствие на рынке, воспользовавшись проблемами конкурентов. Так, по итогам восьми месяцев 2010 года Сибирский банк Сбербанка России выдал 100 тысяч кредитов частным лицам на 23 млрд рублей, превысив весь объем кредитования прошлого года.

Стас Соколов

Фото автора